沈阳市皇姑区的市委党校所属地块，已被中铁集团以总价约11.75亿元成功竞得，这一成交价在沈阳2021年的第三轮土地拍卖中，创下了楼板价的新高。目前，该地块正处于待开发状态。
冷万欣 中房报记者 樊永锋 辽宁沈阳报道
2022年1月，沈阳市举办了第十七届人民代表大会的首次会议。在此次会议上，沈阳市的代市长吕志成向与会代表提交了政府工作报告。与往届报告中多次强调的“维护房地产市场稳定与持续增长”不同，今年的报告对房地产行业的描述进行了调整，转而提出“推动房地产业实现良性循环与持续增长”。
特别是在2020年沈阳市政府发布的年度工作报告中，诸如“坚持‘房住不炒’的定位，确保土地价格、房屋价格和居民预期稳定”等相关表述亦已不见踪影。
那些对2021年沈阳市房地产市场及土地交易市场的发展态势有所了解的人士，会发现政府工作报告中对房地产业的描述虽简短，实则揭示了沈阳房地产业在2021年所面临的并不乐观的艰难处境。
2021年刚开年，旨在降低因土地公开出让时关联信息不完善而对市场预期造成的影响，改正信息披露中存在的随意性、零散性、不确定性等不规范现象，以及避免市场主体因缺乏关键关联信息而引发的竞争，住宅供地实施了“两集中”的新政策，并正式开始执行。
所谓“两集中”原则，首先指的是出让公告的集中发布，原则上规定全年发布次数不超过三次，同时实际发布间隔及出让地块数量需保持相对均衡。在首次公告时，需明确本年度公告发布的具体顺序和时间安排。其次，该原则还要求集中组织出让活动。对于采用挂牌方式进行交易的同一批次土地，需统一确定挂牌交易的起始和结束日期；而对于采用拍卖方式进行的交易，则需连续且集中地完成拍卖过程。
除了我国四个主要的一线城市北京、上海、广州和深圳之外，还有沈阳等共计18个二线城市也被纳入了这一新政策的适用范围之中。
当时，业界人士普遍看法是，2020年颁布的针对房企的“三道红线”政策和针对银行的“两道红杠”政策，在金融领域有望有效遏制房企和银行的加杠杆行为，从而稳定市场预期。同时，各地政府推出的“限购”、“限价”等地方性调控措施，旨在稳定房价。而2021年实施的集中供地政策，其主要目的是为了稳定土地价格。
在多重政策叠加调控之下，稳定预期、房价、地价的目标得以实现，这一组合效应在2021年下半年土地拍卖市场中得到了充分验证。
中国房地产记者在实地调研中发现，辽宁省沈阳市在2021年进行的三次土地集中供应活动中，成交额出现了急剧的下滑。
特别是在2021年12月底的第三次集中土地出让活动中，流标比例高达70%，据记者初步估算，流标地块的总价值超过了70亿元人民币，在多重矛盾交织的情况下，沈阳的房地产市场正承受着严峻的考验。
土地出让断崖式下跌
2021年12月24日，沈阳气温零下24℃，天气极冷。
沈阳在2021年的“最后一拍”活动中，于城市规划展示馆四楼的多功能厅内，伴随着落槌声，以凄凉之态画上了句点。
中国房地产新闻记者对本次土地拍卖的详细信息进行了整理，结果显示，在短短的一个小时里，仅有8块土地顺利成交，其中7块土地以底价成交，成交土地总面积达到了32.68万平方米，成交总额约为43.81亿元，而剩下的19块土地则未能成功拍卖。
记者依据沈阳市自然资源局公开发布的沈土挂4号文件，对27宗地块的出让土地面积、容积率及建筑面积进行了初步统计，结果显示，流拍的土地总价值已超过70亿元。
此外，在成交的8宗地块里，沈河区的高官台东街东-1地块以及经开区的03-B地块均被用于建设保障性租赁住房，这两宗地块均以起始拍卖价格被沈阳城投集团成功竞得。与此同时，沈阳全市九个行政区中，浑南区、沈北新区、于洪区、苏家屯区所提供的土地均未能成功出让。
铁西区TX2021-04编号的宗地，即锅炉厂地块，是唯一一块出现溢价的土地。该地块占地面积为57589.06平方米，其容积率介于1.0至1.7之间，商业用地比例不超过5%，建筑高度限制在50米以内。此外，该地块的商业用途出让年限为40年，住宅用途出让年限为70年。
最终，辽宁天易晶城成功购得该地块，成交价格为每建筑平方米4180元，总金额高达4.09亿元，溢价率达到了4.3%。
皇姑区的市委党校地块在本轮土地拍卖中，以成交楼板价最高而备受瞩目，最终由中铁集团以总价约11.75亿元成功竞得。该地块的成交单价达到了10200元/平方米，而其最高限价更是高达11730元/平方米。
值得一提的是，轩兴四路北侧的编号为-2的地块、莫子山路北侧的编号为-1的地块，以及热闹路北侧的编号为-2号的地块，这三处备受瞩目的热门地块均未能成功拍卖。
此前，虽然有关大型开发商拿地积极性不高的传闻已在坊间流传，然而当这一现象真正显现，依旧让众多关注沈阳房地产市场走势的人们感到意外不已。
这次土地拍卖，大开发商竟然出乎意料地选择了放弃。土地交易市场成交量低迷，开发商对拿地的信心严重不足。面对这样的形势，我们这些从事房地产行业的人士，对于2022年的房地产市场状况，也必须做好充分的心理准备。在凛冽的寒风中，房产中介小李双手搓着，叹了口气，随后紧紧地拉了拉身上的外套。
小李是那条街道上唯一一位在2021年仍活跃的中介，而周围的店铺要么易主，要么歇业，甚至有的直接改成了棋牌室。他观察到，房地产市场的低迷正逐渐蔓延至土地市场，进而对房地产市场及其从业者产生了负面影响。
楼市不振影响地市
沈阳市场分析人士向中国房地产报记者透露，主要原因是众多房企，包括大开发商在内，正承受着“三道红线”的严峻挑战。在资金状况尚未明显改善、仍处于观察阶段之际，这些企业必然会选择将资金集中投入到市场条件更为优越的区域。沈阳楼市整体表现不佳，因此大开发商对于拿地的兴趣不高，这一现象实属正常。
市场分析人士的观点，通过参考沈阳市2021年的前两次土地拍卖情况以及房地产市场价格的发展趋势，得到了证实。
2021年4月30日，我们见证了首次集中供地的盛况。那天，从报名阶段到现场竞拍，共出让了22宗地块，总成交额高达197.86亿元。值得一提的是，这些地块全部成交，没有一宗流拍。其中，11宗地块以最高限价成交，另外10宗地块则进入了竞配建阶段。这一系列数据充分展示了当时土地拍卖的火爆程度。
当时，自然资源局发布的成交资讯里，保利、万科、华润、招商、远洋、佳兆业、旭辉等众多知名开发商悉数列名，他们纷纷加入土地竞拍，并成功获得了地块。
然而，第二轮集中供地启动之际，沈阳便首当其冲，率先领略到了土地拍卖市场分化带来的冷风。在此过程中，问题频发，包括延期、取消，直至挂牌，原定推出的46宗地块中，仅有19宗成功成交，超过一半的土地交易终止或流拍。尽管如此，当时仍能观察到龙湖、金地、中海等知名房企的参与。
在2021年沈阳市即将启动第三轮土地拍卖活动的前数日，辽宁省发改委官方网站发布了《辽宁省房地产市场状况调研报告》（该报告简称“报告”）。
报告指出，辽宁省各市房地产市场面临一些普遍性问题。首先，当前市场产品结构与供需关系存在不协调，消费者普遍偏好宽敞、设计合理、配套设施完善的低密度高端住宅。然而，市场上部分积压的库存产品，其户型设计不够科学，物业管理不够完善，未能满足市场需求。
记者依次踏足沈阳多个区域进行调研，发现供需之间的不平衡现象依旧显著。这一现象在追求改善居住条件的刚性需求群体中尤为突出。
另一方面，市场活力尚未得到充分释放；在后疫情时代，购房者的经济实力普遍有所减弱；这导致了他们的购买信心出现了不同程度的缺失。
记者调查发现，沈阳作为历史悠久的工业重镇，其城市建设较早，老旧住宅区相对较多。居住在这些老旧住宅区的居民，对改善居住条件的渴望依然十分迫切。然而，鉴于沈阳房地产市场目前呈现出明显的下滑态势，众多潜在购房者倾向于暂缓购买，选择继续观察市场动向。
易居研究院发布的《31省份房地产行情》报告显示，2021年1月至11月，辽宁省的商品房成交金额较上年同期下降了10%，在全国31个省份中，这一跌幅位列最后四位。同时，中国指数研究院的数据表明，到了2021年9月，沈阳市的商品房待售套数累计达到了332410套，而其去化周期则达到了29个月。
种种数据标明，沈阳楼市正面临巨大的下行压力。这种压力直接反映在房价上，根据安居客市场研究院提供的数据，2021年12月沈阳二手房的平均挂牌价格为每平方米9999元，较上个月下降了0.11%，与去年同期相比下降了2.12%；而在新房市场，2021年11月的成交均价为每平方米9229元，环比降幅达到了8.51%，同比降幅更是高达16.42%。
此外，据中国房地产报记者从沈阳当地的房产渠道商那里得知，沈阳的房价竞争激烈程度远超统计数据。众多大型开发商纷纷以各种名义扩大降价幅度，力图通过促销活动回笼资金。为了防止早期购房者对价格的大幅下降产生不满，部分楼盘的销售人员甚至建立了微信群，暗中通知购房者前来看房，并按照预先设定的最低价格进行销售。
房地产市场表现不佳，这一状况直接影响了土地市场的发展。开发商们对于资金回收的速度以及客户积累的能力感到忧虑，这进而削弱了他们拿地的决心。
土地出让收入下滑，地方财政就会紧跟着承压。
财政或面临吃紧
中原地产的数据分析显示，2021年沈阳在土地供应与成交两方面的数据对比，显现出显著的差异。
就面积而言，全年所供土地能够产生约1510万平方米的建筑面积，然而实际成交的面积仅为731万平方米，这一成交面积并未达到出让面积的一半；进一步观察地块数量，共供应了104块土地，但实际成交的仅有53块。
尽管供应量达到了1510万平方米的新高，然而成交面积却大幅下滑，降至731万平方米，回到了四年前水平。
特别是成交率位居首位的皇姑区，其117万平方米的供应量中，有115万平方米已成功交易，然而这却无法掩饰出让价格的持续下跌趋势。
三年前，位于沈阳皇姑的铁路机械学校用地，占地面积达90435.77平方米，其容积率介于1.0与2.0之间，起始拍卖价为每建筑平方米5000元。经过12家房企的激烈竞拍，该地块最终以每建筑平方米11900元的价格成交，总价高达21.52亿元，溢价率更是达到了惊人的138%。
当时，由于高溢价的作用，沈阳的房价显著攀升；同时，沈阳的社会经济建设正蓬勃发展，势头迅猛，这主要得益于丰厚的财政收入。
审视2021年沈阳的土地拍卖情况，却发现其呈现出了下滑的趋势。在第三轮的土拍中，成交单价最高的地块依旧位于皇姑区，这块地属于市委党校，占地41127.43平方米。在竞拍过程中，仅有中铁一家企业参与了报名，最终这块地以底价10200元/建筑平方米的价格成交，总价达到了11.75亿元，且没有产生溢价。
地理上更具优势的市委党校地块，相较于以往，并未享受到“众星捧月”的优待。在这种不进反退的局面下，沈阳在未来的城市发展过程中，财政压力可能成为一个难以回避的挑战。
根据中指研究院提供的数据，2021年，沈阳市的土地出让金收入达到了447亿元，这一数字相较于2020年的586亿元，出现了23.72%的下降。
2020年，沈阳市的一般公共预算支出达到了1074.1亿元，据此计算，当年土地出让金在财政支出中的占比高达54.5%。
换句话说，依据2021年447亿元的土地出让收入数据，并按相同比例进行估算，那么到2022年，沈阳市的财政支出若超过820亿元，其支出将承受日益加重的赤字增长压力。
易居房地产研究院的统计数据揭示了土地财政依赖情况，其中沈阳的依赖度高达65%，使其成为土地财政依赖度较高的城市之一。
此外，宏观政策的调整也让高土地依赖城市“勒紧”腰带。
财政部联合其他三个部门共同发布了《关于将国有土地使用权出让所得、矿产资源专项所得、海域使用费用以及无居民海岛使用费用这四项政府非税收入划归税务部门征收的相关问题》的通知，该通知被简称为“通知”。
通知明确，自然资源部门将承担国有土地使用权出让金、矿产资源专款收入、海域使用权费用以及无居民海岛使用费等四类非税政府收入的征收职责，并将这些收入统一划归税务部门征收管理。自2022年1月1日起，该征管划转工作将全面启动并执行。
“国有土地使用权收入的征收工作转由‘垂直条线’的税务部门负责，从而确保中央政府全面了解地方土地出让的收支状况。在短期内，由于当年的预算计划已经确定，地方政府的行动模式仍将保持连续性。然而，从长远来看，这一举措将对地方政府的行动产生导向作用，促使地方政府在出让土地环节更加审慎，并逐步减少对‘土地财政’的依赖。””中泰证券研究所高级经济学家杨畅曾对媒体表示。
沈阳在2022年，需应对实现“三个一”发展目标的挑战，即经济总量需达到一万亿元、一般公共预算收入需超过一千亿元、人口规模需突破一千万人，且这些目标需按时完成。
面对房地产市场低迷引发的连锁反应，沈阳曾于2014年前后遭遇房价断崖式下跌，如今如何避免重蹈覆辙，成为了亟待解答的关键问题。
