近日，位于江苏省徐州市鼓楼区的法院就一宗物业管理争议案件做出了裁决。原告杨某业主提出诉讼，要求判决被告某物业公司移除小区内设置的电梯刷卡装置，然而，法院最终驳回了原告的诉讼请求。
杨某作为徐州某住宅小区的居民，定期支付物业管理费。2014年春季，该小区的物业管理权转由某物业公司负责。同年八月，该物业公司于电梯间内设置了刷卡装置，并发布了通告，指示业主需申领电梯卡，并需支付80元的安装费用以及10元的卡片费用。自同年十月起，小区内的所有电梯均开始实施刷卡制度。然而，杨某拒绝申领电梯卡，因此无法正常使用电梯设施。他观察到电梯刷卡系统存在不少问题，比如电梯只能在特定楼层停靠，亲戚和快递员不得不下楼迎接，电梯的运行速度也有所降低；此外，他还指出物业公司通过安装电梯刷卡系统强制收取物业费，且未经业主同意擅自对小区配套设施进行改造，这种行为他认为是违法的。杨某及部分业主与物业管理公司沟通未达成一致，于是将此事提交至法院，指出物业管理公司安装的电梯刷卡系统侵犯了他们的合法权益，并请求法院判决物业管理公司拆除该刷卡系统，并要求其公开赔礼道歉。
物业公司提出抗辩，指出2014年8月，他们在该住宅区部署了电梯刷卡管理系统，并进行了为期两个月的试验运行。在此期间，并未有业主对此提出任何反对意见。此外，该措施还获得了业主委员会的批准。业主委员会通过业主微信群进行了回访和调查，随后向物业公司颁发了授权书，物业公司这才着手安装电梯刷卡系统。物业公司强调，引入电梯刷卡系统旨在有效阻止拖欠物业费的现象，然而，被告的初始目的并非仅仅如此。为此，物业公司已向法庭提交了包括张贴公告和业主委员会授权书在内的相关证据材料。
法院在审理过程中认定，若行为人因自身过失导致他人民事权益受损，理应承担相应的侵权法律责任。通常情况下，侵权责任的成立需满足以下四个基本条件：一是行为人的行为本身，二是行为人的过错，三是实际发生的损害事实，四是行为与损害事实之间的因果关系。在本案中，小区业主委员会作为业主大会的执行机构，拥有代表业主作出有关共有财产和共同管理权利重要决策的权力。业主大会及业主委员会就小区共有部分的管理所做出的决策，对所有业主均具有强制执行力。该电梯是建筑物公共区域的配套设施，业主委员会有权代表所有业主对电梯进行管理及保养。物业公司作为小区的物业管理单位，其安装电梯刷卡系统是基于小区业主委员会的授权，其安装举动具备合理依据，在主观上并无过失。法院判定，杨某主张物业公司侵犯了其合法权益，缺乏事实和法律支持，因此驳回了他的诉讼请求。（周 琪 蒋 敏）
法官说法
物业是否通过安装电梯刷卡系统侵犯了原告的合法权利，关键在于被告的行为是否带有主观上的过失。依照相关法律，业主对住宅、商业用房等专有区域拥有所有权，同时对于非专有区域的共有部分，他们享有共同拥有和管理权。业主有权成立业主大会，并通过选举产生业主委员会。业主大会或委员会的决议对业主具有强制效力；若物业公司对小区的管理活动未获得业主大会或委员会的批准或授权，则其行为显然是不应被认可的。
