我市为规范物业服务的收费标准，确保业主权益不受侵害，致力于构建完善的物业服务收费管理制度和价格体系。依据《中华人民共和国价格法》以及《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理办法》等相关法律法规，市发改委在前期进行的调研和成本调查等工作基础上，草拟了《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》（以下简称《市办法》），其中包含了物业服务收费标准。为此，市发改委多次组织专题会议和论证会，广泛征求各方意见。同时，依照法定程序，召开了包括人大代表、政协委员、专家学者、消费者以及物业企业代表在内的座谈会，认真听取了社会各界提出的意见和建议。为了广泛吸纳社会各界提出的宝贵意见和建议，现已在西安市发改委官方网站上公开发布了相关征求意见稿。
现行物业服务收费标准
依据《陕西省定价目录》的相关规定，我市现行的普通住宅物业服务费，包括前期物业、保障性住房、房改房以及老旧住宅的物业服务费，还有物业区域内交通工具停放服务的收费标准，均执行由政府制定的指导价格。
现行物业服务费标准
我市目前实行的物业服务费用依照省物价局和住建厅于2004年所设定的收费标准执行，该费用由三个主要部分构成：包括基础物业费（由政府指导价进行管理）、电梯使用费以及公共区域电费。电梯使用费和公共区域电费需按照实际使用量收取，严禁从中获利，具体收费标准由物业管理公司制定，并定期向业主公开其收入与支出明细。至于基础物业服务费的具体标准如下：
现行住宅物业服务费指导标准
单位：元/平米·月
依据陕价服发〔2012〕106号文件的规定，多层住宅的价格可以按照省级设定的基准价进行上调，但上调幅度不得超过40%。
现行物业管理区域内交通工具
停放服务费标准
我市物业管理区域内的车辆停放费用（以下简称“停车费用”）依照省物价局与住建厅于2012年确立的收费标准执行。
现行物业管理区域内机动车停放服务
按月收费价格表
单位：元/辆·月
现行物业管理区域内机动车停放服务
按次收费价格表
单位：元/辆·次
那么
《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》
（以下简称《市办法》）
对收费标准的适用范围
收费的内容和标准
又是如何规定的
我们一起往下看
明确《市办法》及收费标准的适用范围
《市办法》在西安市行政区域内对物业服务收费活动及其监管工作具有适用性。
《市办法》规定的物业服务收费标准适用于新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥等城市建成区内的住宅小区，并对其物业服务收费实施政府指导。对于其他区县以及西咸新区的住宅小区，其物业服务收费的政府指导价可参照《市办法》中的标准执行，同时，也可结合当地实际情况自行设定收费标准。
明确物业服务收费实行政府指导价管理的范围
在业主大会设立之前，对于多层和高层住宅小区、保障性住房、房改住房和老旧住宅的物业服务费以及停车服务费，均执行由政府制定的指导价格；而在业主大会成立之后，这些费用将按照市场调节机制来确定。
别墅以及非住宅性质的物业，其物业服务费、停车服务费和其他各类服务费，均不包含在政府定价的范围内，这些费用的定价将依据市场机制进行调整。
缴纳物业管理费用之后，是否还需额外支付电梯使用费、公共区域电费以及生活垃圾处理费用？
新措施规定，政府将引导实施物业服务的统一收费标准，即所谓的“一费制”。这一制度下的收费内容与以往有所不同，具体表现为电梯使用费和公共区域电费已纳入物业费范畴，不再单独计费。从今往后，物业公司将向业主征收三项费用，分别是：物业服务费、停车服务费，以及业主可根据自身需求自愿选择并支付的有偿服务费。
此外，生活垃圾的处理费用由市城管局负责征收，这属于市容环卫费用的一部分。物业公司仅承担代收代缴的职责，此费用并不包含在物业费之内。业主需依照现行的收费标准，按时缴纳生活垃圾处理费用。
装修期间收取的费用问题
依据《陕西省定价目录》及最新发布的《陕西省物业服务收费管理办法》，装修过程中的费用将不再由政府进行定价。若业主计划对房屋进行装修，需提前通知物业服务公司。物业服务公司需依据住建部门的规定，与业主签订装修管理服务协议，并在协议中明确具体的管理内容。
业主有权自行处理或授权物业服务机构移除装修过程中产生的废弃物。若选择后者，垃圾清运的费用应由双方协商确定。若装修活动导致公共区域或设施设备受损，修复或维护的费用应以实际支出为准，由业主或装修施工方负责支付，并需承担相应的责任。
物业服务收费优惠政策
空置优惠措施以及子母车位优惠仅针对那些受政府指导价管理的物业服务费和停车服务费适用，而对于实行市场调节价的优惠政策，则是需要物业公司和业主双方在合同中进行协商并确定。
业主验收后，若房屋因故闲置超过一个月，无论是自用还是租赁的车位，自物业服务企业确认登记之次日起，空置期间的物业和停车服务费用将按照服务合同规定的收费标准缴纳70%；若采用市场调节价，则依照服务合同的相关规定执行。
子母车位收费标准不得超过1.5倍单个车位，具体费用规定需在业主与物业管理公司签订的物业服务合同中明确。
明确增值服务、特约服务的收费问题
物业服务企业需依据合同规定向业主收取相应费用，严禁将《前期物业服务合同》或《物业服务合同》规定之外的其他服务协议作为业主接受物业服务的先决条件，强制提供、强制收费。同时，也禁止仅收费而不提供服务、收费过多而服务不足，以及采取任何形式的变相收费。
物业服务企业需在物业管理区域内的显眼位置公开标明特约服务、增值服务、有偿服务等各项物业服务的具体内容和收费标准。业主可根据个人意愿自行挑选所需服务。随后，物业服务企业与业主将另行签订合同，明确双方的权利和义务。
明确物业收费等公示内容
《市办法》第三十一条明确指出，物业服务企业需在每年的第一季度，将上一年的物业服务合同执行状况、业主应得收益等关键信息，在物业管理区域的显眼位置进行真实公开，且公示期限不得少于一个月。业主们有权查阅、抄录或复制涉及全体业主收益的财务资料，物业服务企业应确保这一过程便捷高效。倡导物业管理公司向所有业主透明披露物业管理和停车服务所获得的收入，以及相应的成本和费用构成的具体支出详情。
明确监管部门的职责
西安市市发展和改革委员会联合市住房和城乡建设局、市市场监督管理局，承担起制定物业服务收费管理办法、收费标准以及相关政策的职责，并对全市物业服务收费的管理工作进行指导。各区、县的相关部门，包括发展改革、住房和城乡建设以及市场监督管理部门，依据各自的管理权限，各自负责对其辖区内的物业服务收费进行监督管理。
各级住房和城乡建设主管部门承担着监督物业企业服务质量和物业管理活动的职责，同时构建了诚信联合奖励与失信联合惩处体系，以强化物业服务行业的诚信建设。
各级市场监管机构承担着对那些超出政府指导价规定收费、未执行明码标价制度等价格违规行为的监管职责，并依照相关法律法规和规定进行相应的调查和处理。
那么
调整后的物业服务收费
内容和标准又是怎样的？
（一）物业服务费
调整的主要内容
政府对物业服务费实施指导价管理，采用“一费制”模式，这意味着电梯使用费和公共区域电费已并入物业费内，无需额外支付。住宅小区物业服务等级的政府指导价，依照住建部门颁布的服务等级规范（《陕西省住宅小区物业服务指导标准》陕建发〔2011〕119号）来确定，从高到低依次划分为一级、二级、三级以及等外四个级别。若物业服务未达到三级标准，其收费标准将按照等外标准执行。此外，收费标准还根据建筑类型，即高层与多层，分别进行制定。
本次价格调整参考了成都、济南等城市的经验，对于部分高档小区，若物业企业提供的服务超越了高层一级物业服务标准，其收费标准可在高层一级物业服务标准的基础上，适当上调，但涨幅不得超过15%。此外，为了确保收费行为的规范性，物业企业在实施浮动收费标准时，必须确保物业服务标准已通过住建部门的审核并完成备案，方可执行。多层住宅的物业服务收费标准，依据基准价可浮动，但最高涨幅不得超出20%。
调整后物业服务费标准
单位：元/平米·月
（二）停车服务费
调整停车收费范围、收费等级、计费单位
首先，对服务等级进行精简，并实施统一的收费标准。根据调研结果，西安市内的物业企业所提供的停车设施普遍符合当前一类停车场的标准。停车服务费用也大致按照一类收费标准来执行。参考其他城市的成功做法，决定取消目前停车服务费用的三种不同收费标准，统一采用一种收费模式。
二是对计费标准进行优化，采取车位作为计费的基本单位。此举与西安市的城市道路及停车场机动车停放服务的收费标准相协调，对物业管理区域内的停车费用收取方式进行调整，由原先依据车辆大小进行分类收费，转变为以车位为计费依据。
第三点，对物业管理区域内的非机动车和摩托车停放服务费用实施放宽政策。根据调查结果显示，我市物业管理区域内非机动车和摩托车的数量正逐渐下降，众多住宅小区已开始对这类停车服务实行免费管理。同时，社会上对于非机动车和摩托车的停放收费也普遍放开，采取市场调节价格的方式。因此，本次价格调整决定取消物业管理区域内非机动车和摩托车的收费规定，采取市场调节机制定价。对于需要实施收费管理的小区，物业服务企业和业主双方应通过签订合同来明确相关约定。
对机动车停放所收取的费用规定进行了调整，计费方式为每次计费，不受白天或夜晚时间的限制，连续停放超过8小时则视为一次计费。
这次调整整体是怎样？
调整之后西安的物业服务费收费标准
在全国又处于什么样的位置呢？
收费标准调整幅度及排名
本次物业服务费及停车服务费标准将进行“一升一降”的调整措施。具体来看，高层住宅的一级收费标准将上调10%，而多层住宅的一级收费标准将上调4.9%。与此同时，机动车停车服务费方面，室内收费标准将下调46.7%，露天收费标准则下调25%。
物业费在高层住宅领域，于全国15个副省级城市中位列第11；而在多层住宅方面，则排在第15位。停车收费在全国7个实施政府指导价的副省级城市中，位居第三。从整体来看，价格水平在全国15个副省级城市中，处于中等偏后的位置。
